Купівля квартири в новобудові часто приваблює нижчою ціною, сучасним плануванням та можливістю вибрати житло ще на етапі будівництва. Проте покупець фактично платить значну суму за об’єкт, який може бути ще не завершений або навіть перебувати на початковій стадії. Саме тому гарний сайт, знижка та переконливий менеджер відділу продажів не повинні замінювати юридичну перевірку.
Як регулярно пояснює своїм читачам Преса України, у питаннях великих фінансових рішень важливо перевіряти не лише пропозицію, а й документи та можливі ризики. Для частини нових будівельних проєктів в Україні діє Закон №2518-IX, який передбачає спеціальне майнове право на майбутні об’єкти нерухомості та його державну реєстрацію. Закон чинний, а його актуальна редакція на момент підготовки матеріалу враховує зміни, внесені до кінця 2025 року.
Чим дешевшою порівняно з ринком виглядає квартира, тим важливіше зрозуміти, звідки взялася така ціна.
Що потрібно перевірити у забудовника
Питання як перевірити забудовника потрібно вирішувати ще до бронювання квартири та внесення будь-яких платежів. Варто з’ясувати, яка юридична особа є замовником будівництва, хто виступає девелопером, скільки об’єктів компанія вже завершила та чи вводилися вони в експлуатацію без багаторічних затримок. Окремо перевіряють судові спори, виконавчі провадження, борги та можливі ознаки фінансових проблем.
Інформацію про дозвільні документи можна шукати через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва. Реєстр будівельної діяльності містить відомості про об’єкти, учасників будівництва, дозволи, проєктну документацію та експертизи. Пошук можна проводити, зокрема, за назвою об’єкта, кадастровим номером або даними юридичної особи.
«Чим раніша стадія будівництва, тим ризиків більше», — зазначає адвокат і керівник практики нерухомості Іван Топор.
Які документи на новобудову потрібно вимагати
Перед підписанням договору документи на новобудову бажано не просто переглянути у відділі продажів, а отримати їхні реквізити та перевірити через доступні державні реєстри. Особливу увагу слід приділити земельній ділянці: забудовник повинен мати законне право використовувати її для відповідного будівництва. Важливо також перевірити кадастровий номер, цільове призначення землі та строк оренди, якщо ділянка не належить замовнику.
Перед оплатою варто перевірити:
- юридичну особу замовника та девелопера;
- право власності або користування земельною ділянкою;
- кадастровий номер і цільове призначення землі;
- право на виконання будівельних робіт;
- інформацію про об’єкт у ЄДЕССБ;
- спеціальне майнове право, якщо воно має бути зареєстроване для конкретного об’єкта;
- судові справи щодо землі, дозволів, забудовника та самого ЖК;
- повноваження особи, яка підписуватиме договір.
Для прикладу того, на які характеристики самого комплексу звертають увагу покупці, можна переглянути матеріал про ЖК «Софія від Мартинова» та інфраструктуру житлового комплексу.
Що саме перевіряти перед купівлею
Перевірка новобудови перед купівлею повинна охоплювати не один документ, а весь ланцюжок: землю, будівництво, продавця, конкретну квартиру та договір. Особливо небезпечно покладатися лише на слова менеджера про те, що «всі документи є». Важливими є реквізити документів та можливість підтвердити інформацію незалежно від забудовника.
| Що перевірити | Що має бути | Що повинно насторожити |
|---|---|---|
| Земельна ділянка | Законне право користування та відповідне призначення | Спір щодо землі або невідповідне призначення |
| Будівництво | Чинне право на виконання робіт | Відсутність або проблеми з дозволом |
| Забудовник | Реальна історія завершених об’єктів | Велика кількість проблемних або заморожених ЖК |
| Квартира | Чітко визначений майбутній об’єкт | Неможливо однозначно ідентифікувати квартиру |
| Договір | Строки, ціна, характеристики, відповідальність | Право забудовника одноосібно змінювати умови |
| Реєстри | Відсутність критичних спорів та обтяжень | Арешти, іпотеки, судові спори щодо проєкту |
Які проблеми можуть виникнути після оплати
Основні ризики купівлі квартири в новобудові не обмежуються повною зупинкою будівництва. Покупець може зіткнутися з перенесенням строків здачі, зміною проєкту, збільшенням фактичної площі та вимогою доплати, проблемами з комунікаціями або неможливістю своєчасно оформити право власності. Додатковими факторами ризику залишаються корпоративні конфлікти, суди щодо земельної ділянки та фінансові проблеми девелопера.
Насторожити має і ситуація, коли будинок формально майже готовий, але роками не вводиться в експлуатацію. Не менш небезпечна схема, за якої покупцеві пропонують переказати значну суму компанії або фізичній особі, зв’язок якої із забудовником незрозумілий. Перед великим платежем потрібно кілька разів перевірити отримувача та реквізити; окремо на сайті є інструкція що робити, якщо гроші помилково переказали не тому отримувачу.
Що має бути прописано в договорі
Договір купівлі квартири в новобудові потрібно читати повністю, включно з додатками, специфікаціями та дрібним шрифтом. У ньому мають бути однозначно визначені конкретний об’єкт, площа, поверх, номер квартири або її ідентифікатор, вартість, порядок оплати, строки виконання зобов’язань та процедура передачі житла. Не менш важливо перевірити штрафи, правила розірвання договору та порядок повернення коштів.
Для об’єктів, на які поширюється новий режим Закону №2518-IX, договір відчуження майбутнього об’єкта нерухомості укладається письмово та підлягає нотаріальному посвідченню. Майбутній об’єкт може перебувати в цивільному обороті за передбачених законом умов державної реєстрації спеціального майнового права або відповідного обтяження при частковій оплаті. Для проєктів, право на будівельні роботи щодо яких було отримано до набрання законом чинності 10 жовтня 2022 року, можуть діяти перехідні правила, тому схему придбання потрібно аналізувати окремо.
«Важливими є лише ретельно проаналізовані документи і інформація», — наголошували у роз’ясненні органів юстиції щодо купівлі житла в новобудові.
Які ознаки повинні змусити відмовитися від угоди
Найнебезпечніша новобудова — не обов’язково та, яка виглядає занедбаною: інколи проблемний об’єкт має дорогий офіс продажів і професійну рекламу. Особливо обережно варто ставитися до значної знижки за умови оплати «сьогодні», відмови надати документи до внесення авансу та пропозиції підписати договір без можливості попередньо показати його незалежному юристу. Серйозним сигналом є також різниця між компанією, яка рекламує ЖК, компанією у договорі та фактичним отримувачем грошей.
Не варто ігнорувати постійне перенесення строків на попередніх об’єктах забудовника. Велика кількість судових спорів сама по собі ще не доводить проблемність компанії, але справи щодо землі, дозволу на будівництво або прав інвесторів потребують особливо уважного аналізу. Юрист Іван Топор також радить перевіряти не лише сам дозвіл, а й можливі судові процеси щодо його оскарження.
FAQ
Чи можна самостійно перевірити забудовника?
Так. Значну частину інформації можна отримати з ЄДЕССБ, реєстрів судових рішень та відомостей про юридичні особи. Однак складну структуру фінансування або ризикові положення договору без профільних знань оцінити значно складніше.
Чи безпечно купувати квартиру на етапі котловану?
Абсолютної гарантії немає. На ранній стадії зазвичай можна отримати нижчу ціну, але одночасно збільшується кількість ризиків — від затримки будівництва до фінансових проблем забудовника.
Чи достатньо перевірити дозвіл на будівництво?
Ні. Потрібно також перевіряти землю, юридичних осіб, майбутній об’єкт, майнові права, судові справи та сам договір. Чинний дозвіл не гарантує, що навколо проєкту немає інших юридичних проблем.
Чи потрібно перевіряти готовий будинок?
Так. Навіть якщо зовні будинок завершений, потрібно встановити, чи прийнятий він в експлуатацію, чи можна зареєструвати право власності та в якому стані знаходяться документи на конкретну квартиру.
Чи варто наймати юриста?
Для угоди на значну суму незалежна юридична перевірка може бути виправданою витратою. Особливо це актуально для проєктів зі складною схемою фінансування, старими дозвільними документами, судовими процесами або нестандартним договором.
Як зменшити ризик перед оплатою
Головне правило — не переказувати гроші лише тому, що менеджер обіцяє втрату знижки або бронювання. Спочатку потрібно перевірити юридичну особу, землю, дозвільну документацію, права на конкретний майбутній об’єкт та умови договору, а вже після цього проводити оплату. Матеріал має інформаційний характер, а перед дорогою угодою доцільно отримати індивідуальну юридичну оцінку документів.
Читайте також: «ЖК Софія від Мартинова: нове життя в передмісті Києва».